不動産を相続した時の税金はいくら？相続税の計算方法をわかりやすく解説

不動産を相続すると「どんな税金がかかるの？」「相続税はいくら払うの？」など、様々な疑問が生じると思います。

相続が発生したら、10ヶ月以内に相続税を支払わなければならないというルールもあるため、財産をもらえたからといって手放しでは喜べないですよね。

この記事では、「土地や家などの不動産にかかる税金の計算方法」から「不動産を相続したときに利用できる特例」について紹介していきますので参考にしてください。

土地や家などの不動産を相続した時にかかる税金はいくら？

土地や家などの不動産を相続した時にかかる税金は、登録免許税と相続税です。

相続した不動産の価値によって税額は異なるため、一概にいくらと言うことはできません。

それぞれ計算式をわかりやすく紹介していきますので、参考に計算してください。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、土地や家屋などの不動産の所有者を被相続人から相続人に変更する「所有者移転登記」の手続きをおこなうときに課税される税金で、金額は以下の計算式で求めます。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税納税通知書に金額が記載されていますので、確認してください。

相続税の計算方法

相続税は、不動産を含めたすべての財産の総額が、基礎控除額を超える場合に課税されます。

たとえば法定相続人が配偶者と子供2人のケースですと、「3,000万円+600×3人=4,800万円」が基礎控除となり、遺産総額が4,800万円以下だった場合は相続税はかかりません。

遺産総額が基礎控除額を超えるかどうか把握するためには、被相続人の全財産と誰が相続人になるのかを明確にする必要があります。

遺産総額を把握する

財産に含まれるのは、以下のようなプラスの財産と、借金などのマイナスの財産です。

プラスの財産からマイナスの財産を差し引いたものに対して、相続税が課税されます。

「不動産の価値はいくらで計算すれば良いの？」と思われた人も多いと思いますが、不動産は相続が発生したときの時価で計算します。

時価は、土地部分と建物部分に分けてそれぞれ算出します。

土地部分の時価は「路線価×土地の面積」、建物部分の時価は「固定資産税評価額と同額」です。

土地の面積と固定資産税評価額は固定資産税の納税書、路線価は国税庁のホームページに記載されていますので確認してください。

法定相続人を把握する

誰が相続人になるか明確にするためには、法定相続人になる人のルールについて知る必要があります。

まず被相続人の配偶者は、常に法定相続人になります。

配偶者以外の相続人は、被相続人の子供、父母、兄弟の順に相続人になれる権利を持ちます。

被相続人に子供がいた場合、配偶者と子供が法定相続人ということです。

子供がいなければ父母、父母もいなければ兄弟に相続の権利が移っていきます。

またそれぞれ相続できる割合が決められており、配偶者と子供の場合は1/2ずつ、配偶者と父母の場合は配偶者2/3で父母1/3、配偶者と兄弟の場合は配偶者3/4で兄弟1/4というのが、それぞれの相続分になります。

税率はいくら？

遺産総額が基礎控除額を超える場合は、相続税が課税されます。

相続税の税率は、以下の通りです。

引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

遺産総額から基礎控除を差し引いた金額を相続分で按分してから、上記の税率を乗じるという点には注意が必要です。

たとえば相続人が配偶者と子供2人で、基礎控除を差し引いた財産が3,000万円だった場合、配偶者は遺産の1/2である1,500万円に対して上記の税率を乗じます。

子供は遺産の1/2を2人で分けるので、それぞれ1/4ずつの750万円に対して上記の税率を乗じます。

相続税の総額は325万円で、相続人それぞれが支払うべき税額は、総額を相続分で按分し直して計算します。

つまり配偶者が162.5万円、子供が一人あたり81.25万円ということになります。

相続税対策をおこなっておらず、相続税が払えないケースも少なくありません。

その場合、不動産を売却して相続税の納税資金に充てる人もいます。

不動産を相続したときに利用できる特例

不動産を相続したときに利用できる特例に、「小規模宅地等の特例」というものがあります。

小規模宅地等の特例は、「被相続人が住んでいた不動産の評価額は、8割引きで計算していいですよ」というものです。

不動産の価値が3,000万円だったとすると、2割の600万円が不動産の時価として相続税の計算式に当てはめる金額になるということです。

2,400万円も控除してもらえるのですから、非常に大きな節税効果が期待できます。